編者推薦：“2023國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展峰會(huì)——第九屆國(guó)家治理高峰論壇”11月16日在北京舉辦。本屆論壇峰會(huì)由人民日?qǐng)?bào)社指導(dǎo)，人民日?qǐng)?bào)社人民論壇雜志社、國(guó)務(wù)院國(guó)資委研究中心聯(lián)合主辦，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院、中央企業(yè)智庫聯(lián)盟、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)有經(jīng)濟(jì)研究院提供智庫支持，國(guó)家治理雜志社、人民智庫、人民論壇網(wǎng)承辦，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院提供課題支持。
全國(guó)政協(xié)副主席王勇出席并致辭，人民日?qǐng)?bào)社社長(zhǎng)庹震出席，人民日?qǐng)?bào)社副總編輯方江山，國(guó)務(wù)院國(guó)資委黨委委員、副主任王宏志，中國(guó)人民大學(xué)黨委書記張東剛等在開幕式上發(fā)言。
王勇在開幕式上的致辭中指出，國(guó)資國(guó)企要堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展的一系列重要指示精神，帶頭執(zhí)行黨中央決策部署、堅(jiān)決貫徹國(guó)家戰(zhàn)略意圖，堅(jiān)持和完善社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)定貫徹“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，以高質(zhì)量發(fā)展為首要任務(wù)，切實(shí)加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)、黨的建設(shè)，強(qiáng)化科技創(chuàng)新主體地位，推動(dòng)改革任務(wù)落實(shí)落地，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，堅(jiān)持走國(guó)際化發(fā)展道路，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，為社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)建設(shè)作出新的更大貢獻(xiàn)。
本屆峰會(huì)論壇以國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展為主題，來自政商學(xué)研企各界代表齊聚一堂，通過主旨演講、主旨發(fā)言、高峰對(duì)話、平行論壇等環(huán)節(jié)深度闡述觀點(diǎn)，為進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展提供了重要智力支持和決策參考。
重慶發(fā)展投資公司黨委委員、董事、副總經(jīng)理冉斌出席高峰論壇，并作題為《探索中國(guó)公房商業(yè)發(fā)展路徑，創(chuàng)造公房居民更美好的生活》的主題發(fā)言，以下為演講全文：
探索中國(guó)公房商業(yè)發(fā)展路徑，創(chuàng)造公房居民更美好的生活
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁、各位朋友，大家下午好！
重慶發(fā)展投資公司是重慶市屬國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)，作為基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)升級(jí)版，具有國(guó)有基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)公司、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)發(fā)展平臺(tái)的鮮明特征，我們致力于打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展力的國(guó)內(nèi)知名資本投資運(yùn)營(yíng)公司，在此向大家分享幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)體會(huì)：
公司擁有體量巨大、生機(jī)勃發(fā)、前景美好的公租房商業(yè)資產(chǎn)。這些公租房樓盤分布于重慶主城和七個(gè)中心城區(qū)，共計(jì)21個(gè)。在新時(shí)代新階段，公租房商業(yè)資產(chǎn)成為新一輪產(chǎn)城融合的加持器、城市擴(kuò)容的穩(wěn)壓器。我們的公租房商業(yè)資產(chǎn)面臨四重利好，其一，城市發(fā)展利好。基于重慶市未來五年規(guī)劃，自2023年起，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將邁過12萬元，新能源汽車、電子信息制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)將陸續(xù)落戶。重慶作為網(wǎng)紅城市，今年國(guó)慶期間封閉式景區(qū)接待游客超過890萬人次，旅游增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2023年前三季度，全市社會(huì)零售消費(fèi)總額同比增長(zhǎng)0.4%，體現(xiàn)出較強(qiáng)的消費(fèi)增長(zhǎng)力。其二，區(qū)位產(chǎn)業(yè)利好。公租房服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)園80個(gè)，位于重慶城市發(fā)展核心區(qū)域，具有高成長(zhǎng)性和可塑性。其中，80%的公租房已通軌道，公共交通便利。2023年前三季度規(guī)模以上增加值達(dá)到5.7%，近千家企業(yè)已落戶重慶并聚集于公租房周邊，體現(xiàn)了產(chǎn)商住的有機(jī)結(jié)合。其三職住利好。人口密度高，每個(gè)項(xiàng)目住戶最多達(dá)十萬人，三公里輻射超兩百萬居民。公租房住戶中，30歲以下的年輕消費(fèi)客群占比達(dá)到70%，為公租房商業(yè)帶來了持續(xù)穩(wěn)定、增長(zhǎng)性高的消費(fèi)動(dòng)力。其四場(chǎng)景生態(tài)利好。眾多的街區(qū)、車庫、場(chǎng)地使公租房具備各類業(yè)態(tài)打造條件。重慶對(duì)物業(yè)升級(jí)投資投入超過兩億元，為傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)引入帶來了更多機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)商業(yè)得以進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)。
大力探索中國(guó)公租房商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、打造具有辨識(shí)度的商業(yè)形象。包括精神堡壘標(biāo)準(zhǔn)、導(dǎo)師系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)、店鋪形象標(biāo)準(zhǔn)；配置并完善硬件條件，水電氣通訊網(wǎng)絡(luò)排污排煙管道，探索統(tǒng)一規(guī)范的硬件條件標(biāo)準(zhǔn)；兼容并蓄的業(yè)態(tài)比例，客群基數(shù)、年齡結(jié)構(gòu)、主次通道、承租人的需求，主要業(yè)態(tài)進(jìn)行比例規(guī)劃和業(yè)態(tài)銜接規(guī)劃，前置商業(yè)生態(tài)，規(guī)避同質(zhì)化進(jìn)程；多位一體的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，建立商家現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)、形象管理、經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)推廣管理標(biāo)準(zhǔn)等等；合理充分的團(tuán)隊(duì)配置，構(gòu)建各職能單位配置標(biāo)準(zhǔn)，明確職能單位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，建立團(tuán)隊(duì)人數(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)；層級(jí)分明的品牌戰(zhàn)略，建立商戶戰(zhàn)略合作品牌庫，對(duì)商戶品牌業(yè)態(tài)屬性、面積需求大小、樓層區(qū)位進(jìn)行分類，聯(lián)手加盟品牌、自建品牌進(jìn)行分級(jí)，對(duì)主力品牌、次主力品牌、隱性品牌進(jìn)行分檔。
緊緊抓住消費(fèi)者、商家、營(yíng)商環(huán)境三大要素全面發(fā)力。在公租房商業(yè)方面，作為產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營(yíng)方，商家是我們的“上帝”，而消費(fèi)者則是商家的“上帝”。消費(fèi)者對(duì)我們的影響是通過商家來實(shí)現(xiàn)的，因此我們必須從三大根本要素上發(fā)力。通過實(shí)施一盤一策，針對(duì)不同商戶的實(shí)際情況，結(jié)合群眾反映的急難問題，制定了相應(yīng)的措施。這一方案旨在服務(wù)商家和居民，并累計(jì)幫助商家解決了六大類經(jīng)營(yíng)問題，解決了兩萬余人的就業(yè)問題。
大力探索市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式，提升工作成效。轉(zhuǎn)型到運(yùn)營(yíng)商，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體出租率提升30%，年合同租金增長(zhǎng)超過兩千萬，商管運(yùn)營(yíng)初期不拿一分錢，租金收到達(dá)到考核指標(biāo)再按約定比例分成，面向全國(guó)公開征集停車行業(yè)專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司作為合作伙伴，采取聯(lián)合運(yùn)營(yíng)管理、超額利潤(rùn)分成模式，擇優(yōu)引進(jìn)對(duì)十余個(gè)公租房項(xiàng)目停車場(chǎng)進(jìn)行智能化改造提升，這是全國(guó)最大的公租房停車場(chǎng)招租項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊交通環(huán)境和秩序大大改善，月車流量整體提成43.6%，公司每年凈增兩千多萬利潤(rùn)。
堅(jiān)持抓好大商招大商。公租房閑置率高，重慶市通過組織招商推介會(huì)等多種方式，擴(kuò)大公租房商業(yè)資產(chǎn)的影響力和吸引力，秉承著“不放走任何一個(gè)大商家”的理念。對(duì)于大型商家，我們采取專班跟進(jìn)、全程服務(wù)的措施。在招商前期，我們充分溝通洽談，全面展示物業(yè)相關(guān)信息。在確定意向后，我們開展經(jīng)營(yíng)主題業(yè)態(tài)分析，以助力各方發(fā)展。針對(duì)大型商業(yè)培育周期較長(zhǎng)的問題，我們?cè)诜煞ㄒ?guī)范圍內(nèi)出臺(tái)優(yōu)惠政策。對(duì)于大型商家，我們給予一定的讓利扶持。今年，三萬平方米的場(chǎng)地經(jīng)過一年多的招租終于成功出租，新增租金達(dá)3800萬元。
深度賦能，加強(qiáng)大數(shù)據(jù)建設(shè)。搞好大數(shù)據(jù)分析運(yùn)用，完善組織架構(gòu)管理邊界，形成高效協(xié)同的監(jiān)督管理經(jīng)營(yíng)體系，具備合同收繳、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、統(tǒng)計(jì)監(jiān)督等八大功能。建立供應(yīng)鏈支付、配送、直播等商業(yè)基礎(chǔ)綜合服務(wù)平臺(tái)，引入商業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，為商戶經(jīng)營(yíng)賦能。
強(qiáng)化專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，通過引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)成立混改公司。大力推動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新，我們搜集各類業(yè)態(tài)、各類商戶的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)與信息，運(yùn)用大數(shù)據(jù)按業(yè)態(tài)將商家逐步劃分為五個(gè)等級(jí)，并將其運(yùn)用到后續(xù)迭代招商的篩選中。我們找出銷售業(yè)績(jī)好、租金貢獻(xiàn)率低的商戶，采取戰(zhàn)略扶持、再開新店、專項(xiàng)扶持、調(diào)整淘汰等措施，并建立預(yù)警機(jī)制。當(dāng)商家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)時(shí)，我們會(huì)主動(dòng)介入，實(shí)現(xiàn)高效管理。此外，我們致力于打造“一刻鐘便民生活圈”，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)和居民生活品質(zhì)，打造出家庭式鄰里生活體驗(yàn)中心、菜籃子生活主題街區(qū)、夜間生活主題街區(qū)等創(chuàng)新商業(yè)模式。
尊重專業(yè)知識(shí)，提升專業(yè)能力，進(jìn)行專業(yè)運(yùn)用。在數(shù)字化方向上，我們形成高效協(xié)同的監(jiān)督管理經(jīng)營(yíng)體系。在精細(xì)化方向上，必須抓住國(guó)內(nèi)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)的契機(jī)，優(yōu)選合作伙伴。地方國(guó)企應(yīng)加強(qiáng)與全國(guó)專業(yè)機(jī)構(gòu)、頭部企業(yè)的溝通渠道，公開面向全國(guó)大市場(chǎng)篩選頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)和專業(yè)機(jī)構(gòu)，以更好地匹配自身需求。
推進(jìn)制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)國(guó)資監(jiān)管與市場(chǎng)發(fā)展的統(tǒng)一。當(dāng)前的國(guó)有資產(chǎn)出租監(jiān)管規(guī)定存在一些亟待完善之處，例如疫情期間如何實(shí)現(xiàn)“六保六穩(wěn)”，這關(guān)系到商戶的利益。如果商戶無法正常經(jīng)營(yíng)，就難以保障這些目標(biāo)。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)良好、誠(chéng)信的商戶，他們可能沒有重新掛牌的需求。市場(chǎng)上普遍存在轉(zhuǎn)分租的需求，但國(guó)有企業(yè)在這方面的手段有限，為此，我們呼吁國(guó)資監(jiān)管部門推動(dòng)相關(guān)規(guī)章制度的進(jìn)一步完善。
商業(yè)運(yùn)行的基本規(guī)律和底層邏輯是：營(yíng)商環(huán)境影響消費(fèi)者消費(fèi)。以消費(fèi)需求為基礎(chǔ)、消費(fèi)體驗(yàn)為核心，圍繞消費(fèi)者需求組織招商，圍繞商戶經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理，圍繞良好營(yíng)商環(huán)境，系統(tǒng)思維抓好經(jīng)營(yíng)管理。我們必須抓住消費(fèi)者、商家、營(yíng)商環(huán)境三大要素，盤活商業(yè)資產(chǎn)。
最后歡迎大家來重慶考察，期待今后更多合作共贏的機(jī)會(huì)，感謝大家！